Manutenzione straordinaria su immobili in locazione

Manutenzione straordinaria su immobili in locazione

La Cassazione, nella sentenza n. 13327/2011, ha confermato la legittimità della deduzione, da parte del locatario, dei costi sostenuti per la ristrutturazione dell’immobile nel quale svolgeva l’attività d’impresa, in quanto gli stessi sono certamente collegabili allo svolgimento dell’attività imprenditoriale e la loro deducibilità non può essere subordinata al diritto di proprietà dell’immobile, essendo sufficiente che gli stessi siano sostenuti nell’esercizio dell’impresa.
Tale condivisibile interpretazione ha superato quella precedentemente contenuta nella sentenza 6936/2011 della stessa Corte, nella quale era stato invece affermato che il conduttore non poteva dedurre i costi in esame, in quanto il beneficiario delle opere sarebbe restato il locatore e in base alle norme del Codice civile le riparazioni straordinarie sono a carico di quest’ultimo.
Quest’ultima posizione interpretativa è stata, però, recentemente ribadita dalla Corte nella sentenza 13494/2015, relativa alle spese, ordinarie e straordinarie, sostenute su un immobile adibito ad attività alberghiera.
Tali argomentazioni non sono condivisibili in quanto l’inerenza è il nesso funzionale che collega i componenti negativi all’attività dell’impresa nel suo complesso. Non è, pertanto, sostenibile l’assenza dell’inerenza se le spese sono state sostenute in relazione all’immobile il cui utilizzo consente al locatario di conseguire i propri ricavi, a prescindere dal soggetto che beneficerà dell’opera al termine del contratto. Inoltre, in deroga al Codice civile, le spese di manutenzione straordinaria possono essere convenzionalmente accollate al conduttore e a tale ipotesi può essere equiparata quella in cui le stesse sono sostenute di fatto da tale soggetto, che rinuncia espressamente a rivalersi sul locatore.